Não existe “P/VP mínimo universal para FII”

 Não existe “P/VP mínimo universal para FII” 


(depende do tipo de FII e do risco), mas dá pra definir zonas conservadoras — que é o que você quer: custo mínimo = só compro se estiver realmente descontado.

Abaixo estão minhas zonas mínimas de P/VP (gatilho de compra) por caixa:

Logística (galpões) – núcleo estável

  • Compra forte (mínimo mesmo): ≤ 0,90

  • Compra normal: 0,90 a 0,97

  • Acima de 0,97: só se estiver muito bom e você estiver “com caixa sobrando”

Shoppings – núcleo, mas mais cíclico

  • Compra forte: ≤ 0,85

  • Compra normal: 0,85 a 0,95

  • Acima de 0,95: geralmente eu espero

Urbano (contratos/locatário forte) – complemento

  • Compra forte: ≤ 0,90

  • Compra normal: 0,90 a 0,98

Papel/CRI – oportunidade (não estabilidade)

Aqui o P/VP “anda perto de 1”, então o desconto mínimo é menor:

  • Compra forte: ≤ 0,95

  • Compra normal: 0,95 a 0,99

  • Acima de 0,99: só se for qualidade absurda e risco muito claro (raro)

FOF – só vale com desconto

FOF sem desconto é pagar taxa pra ter carteira.

  • Compra forte: ≤ 0,88

  • Compra normal: 0,88 a 0,93

  • Acima de 0,93: normalmente não compro

Regra-mãe (a mais importante)

Se P/VP estiver “barato” mas a tese estiver ruim (vacância estrutural, emissão destrutiva, crédito azedando, governança), então o P/VP mínimo vira: NÃO COMPRAR.

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